La révision d’un Plan local d’urbanisme (PLU) est une procédure de (très) longue haleine. Mais la Ville de Saint-Malo en verra bientôt le bout. Elle compte « arrêter » la nouvelle mouture au printemps 2024.
S’engagera alors la phase administrative (avis des services de l’État et des personnes publiques associées, enquête publique) qui permettra l’approbation finale, en 2025, de ce document qui dessinera le Saint-Malo des années 2030.
Aujourd’hui, une dernière phase de concertation s’ouvre à travers l’organisation de réunions publiques. Une concertation obligatoire, mais « si on la fait, c’est bien pour écouter ce qu’on nous dit », souligne le maire Gilles Lurton.
Charles Pottier, le directeur du service de l’aménagement et de l’urbanisme, confirme :
« Si les gens ont des choses à dire, c’est maintenant. Celui ou celle qui nous pose une question aujourd’hui aura une réponse, cela s’impose à nous. »
Les observations pourront être transmises par écrit à la mairie jusqu’au 15 janvier 2024.
L’ancien PLU date de 2006
L’actuel PLU de Saint-Malo date de 2006. Tant que le nouveau n’est pas entré en vigueur, le maire Gilles Lurton ne peut pas refuser les permis de construire qui respectent ses dispositions. La morosité actuelle du marché, qui fait que peu de nouveaux projets sortent, tombe donc plutôt bien dans cet ‘entre deux’ PLU à Saint-Malo.
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500 logements neufs par an, avec du social
Le PLU en cours de rédaction doit respecter tout un tas de textes législatifs – dont la loi Littoral ou la loi Climat et résilience et son dispositif Zéro artificialisation nette, qui impose de diviser par deux le rythme de bétonisation entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente. Dans ce cadre, une répartition régionale a été actée, par pays. Saint-Malo, pour sa part, doit diminuer de 40 % sa consommation d’espaces naturels agricole ou forestier.
Le Plan local de l’habitat, validé récemment par Saint-Malo Agglomération, lui impose aussi de construire 500 logements neufs par an, afin de maintenir une population de 47 000 habitants. Les opérations de plus de 20 logements devront associer privé et social, sachant que, pour favoriser la mixité, « plus on s’éloignera du Quartier prioritaire de la ville, plus le taux de logements sociaux sera important ».
La pénétrante Sud abandonnée
Dans le cadre de la procédure de révision du PLU, la Ville doit (déjà) mettre à jour son Projet d’aménagement et de développement durables (PADD), pour tenir compte notamment de l’implantation du nouvel hôpital sur la zone Atalante et du niveau de production de logements qui s’impose à la Ville. Ce PADD acte aussi officiellement l’abandon du projet de pénétrante Sud, qui était préconisée dans le précédent PLU. Cette route était censée relier l’échangeur de Saint-Jouan-des-Guérets sur la RN 137 jusqu’à la Montagne Saint-Joseph. Désormais, elle n’apparaît ni nécessaire, ni raisonnable, ne serait-ce que parce que le lieu d’implantation du nouvel hôpital ne l’impose pas. Aussi parce que l’enjeu est de faire revenir des habitants en centre-ville pour privilégier les mobilités douces et les transports collectifs.
Un équilibre à trouver
Ces 3 000 logements neufs d’ici à 2028, il va bien falloir les construire quelque part. L’équipe municipale en place a fait des choix pour « construire tout en préservant la ville comme nous l’aimons, pour mettre l’humain avant l’urbain », dit le maire Gilles Lurton.
« Nous sommes sur un chemin de crête, entre les contraintes qui nous sont imposées et les attentes de la population, pour un urbanisme raisonnable et raisonné. C’est cet équilibre-là qu’il a fallu trouver », résume Jacques Hardoin, conseiller municipal.
Classiquement, cela se traduit par un zonage et le règlement qui va avec, pour régir les caractéristiques des constructions ou extensions de bâtiments autorisés, parcelle par parcelle : hauteur, nombre d’étages, emprise au sol…
Dans ce cadre, le choix de la Ville est de ne pas dénaturer les quartiers pavillonnaires. Autrement dit, pas de grands immeubles dans ces secteurs. Ainsi, sur 62 % du territoire malouin se pratiquera une « densification douce » (dans le respect de l’existant).
Dans d’autres zones ce sera une « densification moyenne » (27 % de la superficie de la ville) et dans d’autres encore une « densification forte » (11%), permettant de modifier le tissu urbain.
D’autres espaces agricoles ou naturels, sites remarquables, sont évidemment à protéger, et des emprises doivent aussi être réservées pour les voies douces.
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Des secteurs d’urbanisation programmée
La Ville anticipe 14 secteurs « où ça va forcément bouger » : ils seront donc régis par une OAP (Orientations d’aménagement et de programmation). C’est un outil réglementaire qui permet davantage de souplesse et de finesse, pour s’adapter aux besoins en matière de logements, de dessertes, d’aménagement d’espaces publics, de services et commerces…
Par exemple, dans le cadre de l’OAP Aristide Briand, en bordure de la rue pavillonnaire, la hauteur autorisée est moindre qu’au cœur du projet. Ces OAP concernent des zones de « renouvellement urbain » comme Gambetta, Marville, Triquerville, Balue, Lorette ou Général de Gaulle.
Une extension de la ville… limitée
Le nouveau PLU prévoit d’étendre la ville sur plusieurs secteurs non urbanisés, via des OAP. Cela concernera au premier chef La Houssaye, et pas très loin la Fontaine aux Pèlerins et Banneville. Rothéneuf – Le Pont, , la Montagne Saint-Joseph et Château-Malo sont concernés dans une moindre mesure.
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Faire venir des familles
Les 47 000 Malouins et Malouines sont actuellement répartis dans… seulement 35 000 maisons et appartements. Autant dire qu’un des enjeux du PLU est d’augmenter le nombre de personnes par logement et d’attirer des familles.
D’où la nécessité de construire du neuf adapté à leurs besoins (le neuf étant moins susceptible d’être capté par des résidents secondaires que l’ancien) et des logements sociaux. Un outil sera utilisé le plus possible, le Bail réel solidaire qui permet de diminuer le prix d’achat en dissociant le foncier du bâti.
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